購屋注意事項

在外商公司任職的陳玉萍，是六年九班的女生，追求生活品質的她，每月要付出八千元的套房房租，除了房租所費不貲，還得忍受房東的諸多規矩。工作二年多的她，存了四十萬元的頭期款，決定買下人生的第一棟房子。

玉萍看中林口一棟總價二百九十萬元的十七坪房子，在目前的低利率房貸下，每個月只要繳一萬二千元的貸款，而且遠比現在十坪上下的房子要大，加上房貸利息抵稅等考量，她認為，買房子比租划算許多。

利率低 業者專家高喊租不如買

的確如此，台灣房地產走了十年空頭，去年以來雖有一波漲幅，但比起房價高價時期仍在低點；加上利率也在低檔，購屋負擔比以往要輕鬆許多，目前購屋的貸款支出甚至比租房子所付的租金還便宜，業者專家都肯定地說，目前市場「租不如買」！

以辦理優惠房貸，購買總價二八六萬元的房屋為例，每月房貸負擔與支付的房屋租金相差不多。若申辦三千億元優惠房貸，貸款七成，房貸金額二百萬元，每月房貸利息約一萬零五百元；申辦青年購屋貸款，每月支出不到九千七百元；辦理勞宅或輔購貸款，每月支出更只要七千五百元左右。

而國土規畫與不動產資訊中心在九月十三日發布的第二季住宅需求動向調查顯示，台灣第二季房地產的投資需求回跌一％、房價信心分數也下跌，顯示民眾不預期房價上漲。

不動產資訊中心研究員楊宗憲解釋，房價現在是下有需求支撐，上有案量壓力，以今年九二八檔期推案量近千億元來看，較去年七、八百億元成長快三成，價格要起漲的機率不大，顯示現在仍在買方市場。

租比買划算，不動產又是極佳的保值投資，但怎麼挑人生第一棟房子卻是大有學問，有不少民眾是買一棟賠一棟。尤其在推案量大增的市場下，建商良莠不齊，一旦選錯房子，動輒就得付出百萬元的學費。

學問多 購屋的事前功課省不得

戴小姐在今年六月，花了一九七八萬元，在北市連雲街買了四十坪的房子，沒想到簽約後才看到使用平面圖，發現所有權狀竟只有十三．八坪，其中還包括公共設施、陽台等部分，室內只有八．○三坪大，其他多出來的二十多坪，都是違章建築。

而購買台北市萬隆街預售屋「神奇部落」的消費者，也面臨百萬元積蓄付水流的困境，因建商欠債已遭銀行與債主聲請法院查封，預購的民眾都繳了上百萬元的購屋款，但卻無法過戶拿到產權，即使打起官司勝訴，不論想拿回錢或房子，都機會渺茫。

買房子的慘痛失敗經驗，永慶房屋代銷部副總吳發義指出，多半是準備工作做得不夠。他以買車來比較，「很多人買車前對各車廠牌如數家珍，說得出每 輛車CC數、有無電動窗、安全氣囊、座椅材質、音響等；雖然房子總價是車子的好幾倍，但反而沒有貨比三家，也搞不清楚建商、房子的坐向、大小、建材、裝 潢」。

對首購族來說，雖然缺乏買屋經驗，但只要一步一步蒐集規畫相關資訊，一樣可以挑到適合自己的保值住宅。

步驟一：房貸不逾月薪三分之一

首購族最大的問題，往往是想挑選市中心、大坪數的房子，卻又有經費上的考慮。根據國土規畫及不動產資訊中心的研究顯示，平均來看，房屋總價通常是年所得的六倍左右，首購族挑屋時可從此範圍下手。

而信義房屋更明確指出，第一次買房子容易忽略裝潢費用，因此首購族購屋，單身者最好總價控制在三百萬元以內，新婚者不妨買在五百萬元以內。為節 省房貸支出，應盡量選擇優惠房貸，選擇房貸期間長的勞宅、國宅貸款也是方法之一，前者可以節省房貸利息，後者可以減輕每月房貸負擔。

吳發義則建議「三分之一」理論，每月負擔的貸款額度，以不超過月薪的三分之一為宜。以自備一百萬元頭期款，月薪三萬元的上班族為例，每月貸款負擔最好不超過一萬元，以還款期限二十年來倒推計算，可以貸款二百多萬元，選擇的總房價範圍大約就在三百萬元左右。

步驟二：篩選區段首重自住需求

計算可負擔的價格後，接著是挑區域。在篩選區域上，首購族要特別考量自住需求，要想像未來十五年、二十年都要住這裡，評估長期居住的需求。首購 族要找低總價的房子，一般人直覺只能屈就於小坪數，其實，利用一些小訣竅，也可以在同樣坪數下，找到較低價的房子。信義房屋企研室經理林永孟建議，在巷弄 間尋找、中古屋、國宅軍宅、市區邊陲或一橋之隔的房子，房價都會稍低。

林永孟解釋，像是台北市大安區的臥龍街、樂業街，或是信義區的吳興街等都屬於市區邊陲。他指出，大安區預售屋每坪動輒四、五十萬元，但在樂業街 卻能找到每坪二十五萬元上下的中古屋，而該區交通便利、生活機能也不差。或是找一橋之隔的房子，林永孟舉例，包括中正橋以南、過秀朗橋的台北縣區域，只是 一橋之隔，但每坪房價差距就有五、六萬元之譜。

另外，也可利用交通設施，包括捷運、國道、快速公路，買郊區的房子，用通勤時間和成本來換取房價，林永孟指出，像是林口、南崁、三峽、汐止、淡 水、土城、新莊等，都是在此概念下的房價差距區域，尤其是捷運末端站，通勤時間其實增加不多，但房價卻省下不少，常受首購族青睞。不過，選擇時必須考慮個 人對通勤時間的忍受度，評估是否能長期忍受。否則直接住到山上去，房子又大又便宜，但每天卻可能得花上二、三個小時通勤。

林永孟表示，還有一種低價住宅是地上權房屋，指的是有屋無地的產品，價格通常是市價的七成上下。因無土地產權，銀行貸款成數較低，約四到五成，但相對總價也較低。

針對區域選擇，吳發義則建議「人越來越少的地方不要去」，他認為，房地產的保值與增值最重要取決於位置，而一個區域有無發展性，每個人是公說公 有理，婆說婆有理，但人口數卻是重要的衡量標準。他建議可上網查各行政區的人口數，如果人口數一直往下掉，不論房子本身條件再好，該區域也很難支撐起房 價。

步驟三：精選房屋依循二要八不

在選擇地段後，下一步則是看房子本身，可依循二要八不原則。二要是要交通和生活機能；八不則是避開山坡地、淹水區、戶數太多的社區、險惡設施、惡鄰、坪數太小、違章夾層屋與海砂輻射屋等。

步驟四：挑選建商避免屋財兩失

選定心儀的房子後，簽約和點交也都是門大學問。林永孟指出，曾有研究報告指出，市場上七○％都是「一案建商」，如果不仔細挑選建商，就怕消費者很可能屋、財兩失。

林永孟建議，可從建商過去建案的風評、口碑、興建品質做為參考，如果碰到小型公司實在不放心，民眾可要求「履約保證」制度，由銀行作為公正第三人，買方付的價金和建商權狀一起交給銀行保管，等確定交屋時，再把新的權狀給買家，所有價金給賣方。

至於中古屋，吳發義指出，常見問題是障眼法裝潢和坪數計算，要有確切數字，他建議可向地方政府申請建物勘測成果圖，「每戶的長、寬資料都清清楚楚」。而調閱謄本，則可確認購買地址、範圍、坪數，是否越界建築，或為公共設施保留地等。

選屋的八不原則


買房子是人生大事，要在個人習慣、家人生活、就學、就業通勤時間中取得平衡，信義房屋企研室經理林永孟點出八不原則：

1、 山坡地

2、 淹水區如果每逢大雨就要擔心住宅淹水，甚至有土石流危害安全，不但危害生活品質，連銀行也不喜貸款。而要排除這些區域，以查詢政府提供的淹水歷史紀錄或多問問當地耆老。

3、 戶數太多：根據市場法則，價格取決於需求與供給間關係，林永孟指出，如果供給太多，房屋價格就不容易有支撐，如果該社區有五百戶以上，可能要多多考慮。

4、 險惡設施：指墳墓區、瓦斯槽、高壓電塔等。陳先生在新竹買了一棟300多萬元的房子，購買時沒留意周遭的生活環境，附近有殯葬業者，後來還蓋了焚化處理 廠，甚至影響空氣品質，林先生決定搬離，房子卻怎麼都賣不出去，最後只好以100多萬元的低價賣出，慘賠近200萬元，就是沒有避開險惡設施的結果。

5、 惡鄰：台北縣土城市之前發生一起汙水從天而降的惡鄰事件，樓上住戶挾怨報復，在廚房鑿洞惡搞，把樓下住戶搞成汙水處理場。林永孟建議，在挑房子時，多方打聽是不二法門，除了向附近住戶打探消息之外，到當地派出所詢問資訊，則可得知當地有無特種行業或黑幫人士出沒。

6、 重大瑕疵屋：如輻射屋、海砂屋、凶宅等，輻射屋可上原子能委員會網站查詢；而海砂屋雖沒有政府機關正式公告，但可藉由水泥剝落等情形觀察，並將混凝土送驗，但須注意取樣深淺，或多取幾處，在買屋前可在合約上註明，如果是海砂屋的賠償。

7、 坪數太小：套房類型產品這兩年異軍突起，如EAT、信義香榭等建案都相當熱銷，興富發建設公司開發部協理廖昭雄指出，套房熱賣起因於家庭結構的改變，單 身、頂客族的增加，讓套房需求也大幅攀升。不過他強調，這是台北都會區特有現象，像是日本東京，但桃園、新竹以南就少有套房建案大推的情形。

林永孟建議，即使買套房，至少要10坪以上，能有一廳一衛，住得舒服，持有期可以拉長，脫手也較容易。

8、 違章建築：如夾層屋，如果只看樣品屋通常很令人心動，永慶房屋代銷部副總吳發義指出，消費者只要稍稍理性來看，就會發現房屋價格已經被墊高，而且還有違章 被拆的風險。此外，最近很熱門的工業住宅，通常只有市價的七、八成，但吳發義提醒，這類產品轉手困難，中途一旦有法律變更，消費者很可能會蒙受損失，「人 生的第一個投資，最好不要隨便賭」。

從低利率到高成數 年輕購屋族小心「先甜後苦」

瞄準年輕購屋的需求，房貸市場從利率戰打到高成數戰，包括台新、中華、台北商銀、中國信託、國泰世華等銀行紛推出「百分百」房貸，申貸額度甚至可達鑑價120%的高成數房貸產品。

不論利率戰或成數戰，羊毛出在羊身上，消費者必須通盤了解再做決定。許多低息房貸都是分段式利率計算，銀行從第二年開始跳升利息。

房貸長達20年，有些民眾沒計算清楚，就被第一年不到2％的低利率所吸引，之後才想轉貸，但算算代書費、設定塗消費、規費、手續費等數千到上萬 元不等，轉貸不見得划算。台北富邦銀行消費金融處資深經理高永和表示，較聰明的方式是把前五年的利率相加除以五，計算平均房貸利率，才能客觀比較哪家最划 算。

而高成數房貸標榜「購屋不用自備款」，但所謂「百分百房貸」，或是申貸鑑價額度110%、120%的超高額房貸，其實是「房貸+信用貸款」，房 貸只占鑑價的八成，超過八成的部分，則是搭配利率較高的小額信用貸款，每月負擔將大幅加重。消費者應量力而為，買屋時至少準備一到二成的自備款。

除了房貸計息方式，還款方式也會影響消費者的口袋。還款方式大致區分為：只還利息不還本、本息攤還及提前清償等三種。一般銀行都會給3至5年只還利息不還本的寬限期，適合貸款初期、還款能力有限的年輕族群

但如果沒有其他穩賺的投資計畫，最好還是別讓銀行多賺利息錢，不必使用寬限期，直接提前清償本金，可加速還款；至於提前清償，還須留意各銀行對 提前清償的手續費收取標準。此外，銀行多半有授權業務窗口權限，例如在同一家銀行內辦理房貸，想將指數型房貸轉為固定型，通常可爭取免手續費；而民眾更可 盡量爭取利率殺價空間。一般來說，個人的工作所得穩定度高、繳款信用好或該不動產本身條件好，相對來說，都有較高的殺價空間。