房地產３２９已逝，雨季將至

今年第一季的市場，看來大家所期望的３２９檔期，其實並沒有實現，都是建築商包裝市場的一個噱頭而已，答案只有一個，就是：『只有市場的價格合不合理，沒有所謂的３２９檔期』，價格合理，天天有３２９檔期，價格不合理，即使３２９也沒有辦法讓這個銷售率起死回生。



最近市場上比較所矚目的是工業住宅，按照台灣省都市計畫的施行細則第八條，９３年放寬土地使用項目後，工業區已經大幅開放作為一般事務所或一般商業設施使用，尤其市區裡面的乙種工業建築個案，更帶動風潮，台北市更出現了乙工的商務空間，大大顛覆了傳統工業性住宅的思維，也提供了一般低收入及電子新貴或是 SOHO族帶來的另類住辦空間，最近它的使用合法性引來了各界的關切，因為它可以作的一般商業設施，包括一般的服務業、餐飲業、一般事務所，就可能讓使用者有比較大的作夢與想像空間，因此乙工建案若合法取得建築證照，只要登記用途，不作住宅使用，嚴格來說並不違法。



『人生有夢有夢最美』，每個人都在追逐一個夢，而這個夢的代價若是『便宜！』，就好像變成一個市場的趨勢，似乎擋都擋不住，因為它是屬於工業用途的使用，所以在住的空間上，當然會覺得住的比較寬敞，但是重要的是在房屋貸款的成數可能會比一般的住宅低，也沒有辦法用住宅優惠稅率，這是民眾在買屋之前必須去審慎考慮的，因為你沒有辦法去享用到住宅優惠稅率，有關買到合法乙工案之後的水電、稅費、申請貸款及日後脫手問題，也是要去考量的，當然，以它跟一般的住宅價格有落差這點來看，確實是一個很大的誘因。這是目前市場上最熱的，有點意味著整個市場在窮則變、變則通的情況下，似乎又走回到『低價』才能帶動市場即將離去微弱的市場買氣。



另外一個現象是國有財產局從去年標到六百多億的土地，今年大概要賣力演出需標出將近三百億的土地，我們發現國有財產局是把一些市區的精華土地，約兩、三百坪的國有地拿出來標，這對建商來說，是屬於上等肉，這樣的肉再加工，其實在市區是不多見，所以把底價定到只有市價的六成多，當然會造成搶標，但搶標不意味著追價。現在標到的東西價格還算合理價格，假設國有財產局陸續再把精華土地標出來後，將會看到一個結果就是，地段好的土地，價格頻創新高，這也意味著未來這樣的土地供給出來後籌碼會日漸稀少，也將帶動中古屋的價格，有它的支撐及市場性，國有財產局趁此時大量拋地，讓建商接受，的確是高招，相對地也會助長著房價的頻創新高，創高價不代表二手會再追上去，而使得換屋族較易圓這個夢。



八德路預售屋是落在35~38萬的價格帶，在一個布料能夠多了幾百坪的空間，完工後創造出48萬的房價，比原來市場足足多了10萬，當然賣起來時間上會長一些也會較困難，在物以稀為貴的情況下，它能夠逐漸去化也是可預見的，但不意味買的人會有再度獲利的空間。中山女高附近的一個個案，完工後拼命的廣告賣力演出，它的價格超出了元大的龍江花園所要賣的48~55萬，突然爆出賣到62~65萬，如此以區域內的價格加價2-3成的作法，圖的是利率低檔，購屋者無限上綱的購買力，造成建商的高獲利得到保障，因為土地是日漸稀少，建商一次賺足的心態非常明顯。



最近有投資買斷客來找我，他手邊擁有北部最大的中古屋的量，有四、五百戶，交換名片之下，知道他是作美髮、美容產品行業，居然可以來大量的從事房地產買斷，顯然是這個市場帶來的獲利高過於他的本業了。股市裡有一句話：當擦皮鞋的人都去買股票的時候，這個股票市場就該結束了，當一些非本業的人介入這個市場的時候，都在作這個獲利的夢時，其實房地產也應該到了盡頭，投資客的追價，從中古屋一坪的合理價20萬買到30萬，開價再從40萬開到50萬，都是加倍在開價，當然唯一的誘因就是利率在低檔，且又裝潢包裝過，這又是在賣一個夢。



更有投資客誇下豪語，要集資買斷所有台北市的中古屋，然後要掌控這些籌碼，裝潢後再賣給一般想要買房子的購屋者，使得這些房子的中古屋的價格居高不下的假象一直充斥著市場。不合理的價格產生了，使得這些想要買房子的人的心理，就會面臨到十件裡面可能會有一件價格可以賣給哪個傻瓜，但是其餘九件的價格可能會面臨市場中買家退卻的無情考驗。



市場的狀況渾沌未明，股票市場、債券市場都不是那麼好，REIT’s又是風起雲湧屬於今年下半年的重頭戲，假設資金都轉到REIT’s，甚至包括國外的 REIT’s的產品都拿到台灣來撈金，那麼會使得整個市場的資金流到這些投資商品，對於台灣的房地產的市場狀況，的確都不是那麼樂觀。房價頻創新高，建商逆勢操作，不斷的增加誘因，賣力演出也只為了兩個字：『出貨』，出貨的目的也只是為了換回投資的錢與期望中的獲利。買斷客既然大量湧進，完全無視於整個市場的供需失調，勇氣可嘉，不過天真的都會先掛掉，這是市場不變的定律，『市場永遠是對的，錯的只是人』，『觀念不會錯，錯的還是人』，這樣渾沌的市場裡面，投資人、購屋者在買房地產時的確要睜大眼睛，應該要審慎評估、戒急用忍，最起碼在第一季的市場理並沒展現出應該有的銷售率。





本文作者：香港商戴德梁行總經理 顏炳立