全球房地產市場蕭條惡性迴圈--一篇中肯的報導

2005-5-8


【大公網訊】與處於低谷的世界經濟週期相悖的是，全球房地產市場持續火爆。2004年世界經濟開始穩健復蘇，房地產增長勢頭卻出人意外地出現了逆轉。近期，一系列跡象表明，全球房地產市場泡沫破滅的風險正在不斷積聚，世界經濟的復蘇也因此邂逅了更大的不確定性。

房地產泡沫指標明顯

上世紀90年代房地產市場的10年牛市讓很多美國人以為房價永遠不會下跌，這種觀點與網路股泡沫破滅之前的人們期待DOT.COM永遠上漲如出一轍。然而現實與期望相去甚遠。儘管2004年全年美國房價上漲了11.2%，但第四季度1.7%的微小上漲給人留下了不祥預感，這一預感在2005年成為事實。4月19日，美國商務部最新公佈的數據顯示，3月份房價下跌了17.6%。這一數位創下了1991年以來房價的最高月度跌幅；4月20日，美國房屋抵押銀行組織宣佈，房屋抵押申請也出現了明顯下降。

更糟糕的是，在美國房價出現下跌的同時，各國房地產走勢也開始出現拐點。「房地產泡沫」正在成為「世界現象」，並不約而同在全球各個角落顯露出破滅跡象。在1997年至2004年期間，澳大利亞、英國和西班牙的房價幾乎翻了一番，南非和愛爾蘭更是體驗了3倍增長。而作為衡量泡沫程度的指標之一，各國房價與租金比率則達到了創紀錄的歷史高位。美國房價／租金比率比1975年～2000年這25年的平均值高出了32%，法國高出了46%，澳大利亞、英國和西班牙高出了至少60%。

判斷房地產市場有無泡沫的另一個具體指標是房價與收入的比例。從1975年到2000年，美國的房價與家庭平均收入的比值在2.7到3.0之間很小的區域內浮動。2000年之後，這一比例上升，到2004年底高達3.4左右。即使在曾出現過兩次泡沫的1979年、1989年，美國當時的房價與收入之比也只有2.95左右。

兩大負面因素加劇泡沫化

未來會更糟嗎？遺憾的是，這個問題的答案也許是略顯悲觀的。雖然美國只是剛剛出現了房價下跌，更多的地方僅僅是房價上漲的幅度出現了緩和，但從影響房價的原因分析，至少有兩大負面因素註定了房地產泡沫必將加劇，而且破滅的危險性也在不斷擴大。

首先，全球進入加息週期宣告了房市「黃金期」的終結。應該說世界範圍內的「低利率時代」曾經是孕育房市繁榮的理想溫床。自2004年6月以來美聯儲連續八次加息，利率水準從1%提高至3%，一向堅如磐石的歐洲央行近來也出現了加息動搖。利率水準總體走高的預期使得房屋購買者被迫選擇了風險更大的融資方式。美國房屋抵押銀行組織的報告顯示，近來約三分之一的房屋抵押申請採用了「可調整利率」方式，比2001年高2倍。如果未來美聯儲如經濟學家預測的一樣仍平穩加息的話，購房者將遭遇較大的還息困難。更令人憂慮的是，很多購房者的首付比率相當低，一旦利率風險增大的同時房價出現大幅下跌，這些房屋持有者的凈資產可能出現負值，這無疑將增加他們的資金拖欠概率。

其次，房價下跌的「信號顯示」作用將動搖房市繁榮的根基。美國房價自1997年以來上漲了67%，如此驚人的漲幅較大部分要歸因於市場信心的堅定。這一迴圈直接造就了房價飆升的理性泡沫。如今，房價的驟然下跌讓這一迴圈出現了斷裂，市場信心也難免出現動搖。與此同時，以往被忽視的潛在問題也將引發業界關注，整個市場在憂慮、懷疑和悲觀的氛圍之下很可能會一蹶不振。

在雙重負面因素的作用之下，全球性房地產泡沫的破裂的危險性也許才剛剛開始。IMF近來的一份研究報告顯示，40%的房市繁榮之後是房市蕭條，在平均長度為4年的蕭條期內房價將跌去30%左右。

房市蕭條的惡性迴圈

房地產市場泡沫的破裂對全球經濟復蘇絕對不是利好。對於一個國家而言，房價大跌存在內外兩大負面影響。從國內看，房價下跌削弱了經濟增長的內在動力。在房市繁榮時期，房價上漲帶來的房屋升值直接提高了房屋持有者的財富水準，這種財富增加帶來了不可小覷的「收入效應」——有房者增加消費，減少儲蓄。社會範圍內的消費增加給一國經濟增長帶來了源源不斷的需求動力，這也是美英等國快速走出世紀初衰退泥沼的重要原因之一。在房市蕭條時期，這種「收入效應」將出現反方向調整，房屋持有者增加儲蓄，減弱消費需求。國家經濟增長在需求緊縮之下將步履維艱。

從國外方面分析，一國房價下跌將給其他出口導向型經濟體帶來負面影響。歐美房市火爆帶來的需求激增一直以來讓出口依存度較高的國家，特別是亞洲國家受益良多。如果一國消費者由於房價下跌不得不捂緊錢包，那麼該國所有的貿易夥伴都將因此受到經濟牽連，特別是那些本身也面臨房地產泡沫破裂衝擊的國家。

更令人擔心的是，美國房市泡沫的破裂很可能引發一個惡性迴圈。一些亞洲國家為了保持相對於美元的匯率弱勢以刺激出口，其央行積累了大量的外匯儲備，並用於購買美國國債，這種國際資本流入在一定程度上助長了美國房市的火爆。一旦美國房價泡沫破裂給這些國家出口造成沉重打擊，美國也將因此失去廉價的外部融資渠道，這將進一步打壓美國房市，形成內外互動的惡性迴圈。